Avaliação de Valor Justo de Mercado de Imóveis: Por que ela é indispensável para tomada de decisões?

O que é a Avaliação de Valor Justo de Mercado?

A Avaliação de Valor Justo de Mercado tem como objetivo identificar o valor pelo qual um imóvel poderia ser negociado entre partes interessadas, bem-informadas e dispostas, em condições normais de mercado. É um dos pilares para quem precisa confiabilidade, conformidade e precisão nas informações patrimoniais.

Objetivos da Avaliação de Imóveis

• Atender normas contábeis que exigem mensuração ao valor justo (CPC 01 – Redução ao Valor Recuperável Impairment, CPC 27 – Ativo Imobilizado; CPC 28 – Propriedade para Investimento)

• Suportar auditorias internas e externas

• Oferecer base técnica para compra, venda, locação, garantias e fusões/aquisições;

• Determinar valor de mercado para fundos imobiliários, ativos corporativos ou patrimônio individual;

Normas e Referências Técnicas

A avaliação imobiliária no Brasil é uma atividade regulamentada por normas técnicas que garantem a padronização dos procedimentos, a qualidade dos resultados e a confiabilidade dos laudos emitidos.

Essas normas têm por objetivo uniformizar critérios e métodos utilizados pelos profissionais, reduzindo a subjetividade e assegurando que as conclusões apresentadas reflitam as condições de mercado.

De acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a série NBR 14.653 estabelece os procedimentos gerais para a avaliação de bens, bem como as particularidades conforme a natureza do bem avaliado.

A NBR 14.653-1: Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais (ABNT, 2019) define os princípios básicos aplicáveis a todas as avaliações, tratando de conceitos fundamentais como valor, finalidade, método e incerteza.

Além da parte geral, a norma é complementada por subdivisões específicas, como:

• NBR 14.653-2: Avaliação de imóveis urbanos;

• NBR 14.653-3: Avaliação de imóveis rurais;

• NBR 14.653-4: Avaliação de empreendimentos;

• NBR 14.653-5: Avaliação de bens industriais;

• NBR 14.653-6: Avaliação de recursos naturais e ambientais.

O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) complementa as normas da ABNT por meio de manuais e diretrizes que detalham procedimentos de aplicação prática, como a elaboração do Laudo Técnico de Avaliação (LTA) e do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).

Segundo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI, 2020), o PTAM deve seguir os princípios da NBR 14.653 e conter elementos mínimos, como: identificação do imóvel, metodologia utilizada, tratamento dos dados e conclusão fundamentada. Essa integração entre as normas da ABNT, as diretrizes do IBAPE e as resoluções do COFECI é fundamental para fortalecer o papel técnico do avaliador no mercado.

Principais Métodos de Avaliação Utilizados

Os métodos de avaliação de imóveis têm como finalidade estimar, de forma fundamentada e técnica, o valor de mercado de um bem, levando em consideração suas características físicas, localização, estado de conservação, finalidade e condições de mercado. Conforme estabelecido pelas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT NBR 14.653), o avaliador deve escolher o método mais adequado ao tipo de bem e à disponibilidade de dados, de modo a assegurar a confiabilidade e coerência do resultado obtido.

Os métodos mais utilizados na prática da engenharia de avaliações são o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, o Método Evolutivo, o Método Involutivo e o Método da Renda. Cada um deles possui fundamentos distintos, adequando-se a diferentes naturezas e finalidades de avaliação.

1 - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é o mais amplamente utilizado nas avaliações imobiliárias, por refletir o comportamento real do mercado. Baseia-se na comparação entre o imóvel avaliando e outros imóveis similares efetivamente negociados ou ofertados, ajustando-se as diferenças entre eles por meio de fatores de homogeneização.

A aplicação desse método requer uma amostra representativa e confiável de dados, obtidos preferencialmente de fontes verificáveis. O avaliador analisa variáveis como localização, tipologia, área construída, padrão construtivo e estado de conservação. Após os ajustes, o valor do bem é estimado com base na média ponderada ou no tratamento estatístico dos valores comparáveis.

Esse método é indicado especialmente para avaliações de imóveis urbanos e rurais com mercado ativo, sendo o mais recomendado quando há disponibilidade suficiente de dados recentes e comparáveis.

2 - Método Evolutivo

O Método Evolutivo é aplicado principalmente em casos nos quais o terreno e as benfeitorias existentes possuem valores distintos e passíveis de avaliação separada. A metodologia consiste em determinar, primeiramente, o valor do terreno — geralmente por meio do método comparativo — e, em seguida, acrescentar o valor das benfeitorias, obtido por custo de reprodução ou substituição, deduzido da depreciação acumulada.

Esse método é útil em avaliações de imóveis industriais, comerciais ou residenciais antigos, nos quais o valor do terreno e das construções podem apresentar comportamentos de mercado distintos. A acuracidade do resultado depende da correta estimativa da depreciação física, funcional e econômica das edificações.

3 - Método Involutivo

O Método Involutivo, também conhecido como método residual, é utilizado para estimar o valor de um terreno a partir da análise de um empreendimento hipotético viável em seu local. Nesse processo, o avaliador considera o potencial construtivo do imóvel, as características da legislação urbanística vigente e as condições de mercado.

A estimativa é obtida deduzindo-se, do valor total de venda das unidades do empreendimento projetado, todos os custos envolvidos na execução e comercialização, além da margem de lucro do empreendedor. O resultado líquido representa o valor máximo que poderia ser pago pelo terreno.

Esse método é especialmente aplicado na avaliação de terrenos com potencial construtivo, sendo de grande utilidade para estudos de viabilidade imobiliária e para incorporadores.

4 - Método de Renda

O Método da Renda é utilizado quando o imóvel é capaz de gerar receitas regulares, como aluguéis ou exploração comercial. Baseia-se no princípio de que o valor de um bem corresponde à capacidade de produzir renda ao longo do tempo.

O avaliador projeta as receitas futuras esperadas, deduz os custos operacionais e aplica uma taxa de capitalização ou desconto apropriada ao risco do investimento. O valor presente resultante representa o valor de mercado do imóvel.

Esse método é comumente aplicado em imóveis comerciais, shopping centers, hotéis e empreendimentos de locação, nos quais a análise da rentabilidade é mais relevante do que a simples comparação de preços.

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• Nossos laudos seguem as normas ABNT NBR 14.653 e os CPCs aplicáveis (CPC 27, CPC 28, CPC 01)

• Cada avaliação é construída sob medida, considerando o tipo de imóvel, região, finalidade, requisitos regulatórios e necessidades específicas do cliente. Isso garante um laudo completo, claro e adaptado à realidade do projeto.

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